投资是一种理性的行为,追求的是利益最大化对于酒店投入巨资进行开发或收购,自然也希望能获得可观的投资回报率那么,酒店投资回报率又是如何计算的呢?评估方法虽不唯一,但都旨在全面审视酒店运营绩效和现金流情况最常用的一种计算方式是采用净营运收入法。
具体操作是,先将酒店总收入扣除运营成本,得出净营运收入;然后将净营运收入除以总投资成本(包括土地、建筑和前期费用),并乘以100%,就得到了酒店投资回报率的数值这种方法虽略显粗糙,但足以反映酒店经营状况对投资的直接贡献程度。
更为精细的做法是采用税前现金流法或税后现金流法前者是在净营运收入的基础上,再扣除年折旧费用和利息支出,得到税前现金流,最后除以总投资成本计算出回报率后者则是先从税前现金流中扣除所得税费用,得到税后现金流,加上年折旧费用后,再除以总投资成本得到回报率。
无疑,税前或税后现金流法能更好地反映酒店实际获利状况当然,任何一种方法都有其局限性,无法完全覆盖所有影响因素更加客观可靠的评估手段是内部收益率法(IRR)该方法通过将未来若干年的现金流入和现金流出分别折现,找到能使两者现值相等的折现率,这个折现率就是内部收益率,可用来衡量投资回报水平。
当然,计算出投资回报率的数值并非最终目的,更重要的是要结合行业平均水平、投资者预期回报率等,综合判断酒店投资项目的吸引力比如10%的回报率已属优秀,那自然可放手去做;但如果投资者预期能拿到15%以上的回报,显然这个10%就谈不上好了。
总之,酒店投资回报率是评判项目投资价值的重要工具投资决策离不开对现金流的科学预测,同时也要审慎比较各种评估方法的利弊,方能作出明智选择事实上,这不仅适用于酒店业,在其他行业的投资评估中,回报率测算同样举足轻重。
一个成功的投资者,通常能比别人更早、更准确地识别出高回报项目,并努力把握住难能可贵的投资机会
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